Цене пољопривредног земљишта у Србији и ЕУ: Како се котира српска земља и зашто је дајемо странцима

Најскупље њиве у Србији нису ни на северу, ни на југу земље, већ су у Београду. Хектар земље у просеку, у београдским општинама кошта око 14.270 евра, а просечна цена му је већа за готово 3.500 евра у односу на 2023. годину. Цене су порасле и у Војводини, али тај раст није ни близу оном у престоници. На северу земље је хектар пре три године био око 11.500, док је лане у просеку плаћен око 12.000 евра. У Шумадији је хектар упола јефтинији него у главном граду, док се у Јужној и источној Србији за један "београдски" могу купити три хектара земље. 

Наш избор

Колико кошта српска земља: Оранице у Срему и Бачкој три пута су скупље него у Хрватској

У агенцијама за некретнине кажу да цене пољопривредног земљишта у околини великих градова, а нарочито у Београду, "зидају" очекивања да ће због ширења града бити претворено у грађевинско земљиште, што отвара простор за шпекулације и наводи инвеститоре да улажу у овај тип некретнина.

Републички геодетски завод је иначе у првом званичном извештају о ценама пољопривредног земљишта у Србији објавио да је просечна цена обрадивог земљишта у Србији које је продато прошле године износила 9.583 евра по хектару, док је просечна цена пашњака била 9.235 евра по хектару.

"У Београду су цене толико повећање због ширења града и зато што се то земљиште после претвара у грађевинско, односно купци очекују да ће у неком наредном периоду до тога доћи. Тамо где нема шпекулација око урбанистичких планова и ширења градова, ту нема повећања цена. Пољопривреда је уназад четири сезоне претрпела четири сушне године, лоши су приноси, слаба зарада и пољопривредници су у проблему и зато нема неких специјално јаких динамика у трансакцијама са земљом. Чак имамо утисак да је дошло од почетка године и до благог пада, можда за неких пет одсто", каже Гордан Лемајић, директор агенције "Солис некретнине".

Он каже да су и понуда и тражња на нижем нивоу у односу на претходне године.

"Понуда је ишла са ценама навише у последњих неколико година, а са друге стране, дошли смо у процеп, односно до јаза између понуде и потражње, јер је потражња постепено смањивана и заправо је дошло до пада продаје. То се могло и очекивати, када се траже суме које нису продајне. Пољопривредници који имају право прече куповине, који се граниче са неким парцелама које су на продају, они хоће да купе, јер теже ка укрупњавању својих поседа, али неће да плате 20.000 или 25.000 евра хектар, колико појединци траже. И онда тако те њиве стоје у понуди, али купаца по тим ценама заправо нема", каже Лемајић.

Он напомиње да има земље и која је упола јефтинија, да је хектар испод 10.000 евра, али да су такве оранице по класи и далеко слабије, што људи не би да купе, јер су и приноси на тим њивама доста мањи.

"Пољопривредницима се то не исплати, али се исплати онима који купују близу градова који се надају да ће моћи да га продају у неком тренутку као грађевинско, али то нема везе са прометом пољопривредног земљишта. На пример, ако је цена хектара 20.000 евра, то се људима који се стварно баве пољопривредом може исплатити тек за 20 или 25 година и немају рачуницу да купују ту земљу", објашњава Гордан Лемајић.

Он указује да су често цене у огласима далеко више у односу на оне по којима се земља прода.

Пашњак скупљи од њиве

Проценитељ Мића Ђоковић каже за РТ Балкан да би војвођанске њиве требало да буду најскупље, јер је тамо земља најквалитетнија, али да су сада, у неким деловима земље скупљи пашњаци него плодно земљиште.

"Кад се погледају цене из извештаја Републичког геодетског завода видимо да је пашњак скупљи од њиве и то један апсурд и нонсенс. Разлог за то је што се пашњаци углавном претварају у градско-грађевинско земљиште и на њима се граде стамбени објекти. Војводина је практично једини регион у ком тржиште пољопривредног земљишта функционише пре свега на основу пољопривредне производње. Тамо су најквалитетније оранице, највећа потражња и највећи број трансакција. Предњаче Срем и Бачка, док је део Баната нешто слабији", објашњава Мића Ђоковић.

Иначе, највећа разлика у вредности хектара њиве и пашњака је у Шумадији и Западној Србији и Јужној и Источној Србији, јер је хектар пашњака скупљи за чак 3.000 евра од ораница. Ђоковић објашњава да је то због пренамене, која је карактеристична за Златибор, али и за неке друге планине, које постају све популарније и занимљивије за инвеститоре. Указује да су и многи београдски пашњаци постали ексклузивне некретнине.

"То је лоша ситуација, а још један сегмент је што смо и странцима дозволили да буду власници пољопривредног земљишта, што није нормално. Треба сад сачувати још оно што имамо и што нам је остало, ако није касно. Има доста у томе нелогичности и ствари које не иду на руку домаћој пољопривреди", указује Ђоковић.

Он напомиње да би цена земље требало да зависи од класе, структуре, инфраструктуре, да ли има наводњавање, а у пределима где је малина и остало воће и да ли постоје хладњаче или силоси. Истиче да није исто да ли се ради о ораници, воћњаку или винограду.

"Зато има много фактора који утичу на цену хектара пољопривредног земљишта, док је код пашњака то једноставније, а иде се на измену генералног плана и рачуна се на чисту добит како се градови шире. У Србији је све мање пашњака који заиста и служе својој намени", напомиње Милић Ђоковић.

Према последњим доступним подацима "Евростата" за 2024. годину, просечна цена једног хектара обрадивог земљишта у Европској унији износила је 15.224 евра, док је Србији у истој години је просечна цена једног хектара обрадивог земљишта била 9.537 евра, што је за око 37 одсто ниже од просека ЕУ.

"Највише цене обрадивог земљишта у ЕУ у 2024. години забележене су у Малти (201.263 евра по хектару), Холандији (96.608 евра по хектару) и Португалији (76.556 евра по хектару). Најниже цене забележене су у Летонији (4.825 евра по хектару), Литванији (5.590 евра по хектару) и Словачкој (5.823 евра по хектару). По вредности обрадивог земљишта Србија је најсличнија земљама централне и источне Европе са умереним нивоом цена Румунији са 8.700 евра по хектару и Бугарској са 8.679 евра по хектару", наводе у РГЗ.