Крах цена пословних некретнина у САД: Највеће канцеларијско тржиште на свету прво на удару кризе

Финансијска олуја погађа америчке комерцијалне некретнине, а прве на удару су пословне зграде којима вредност драстично пада. Кредити долазе на наплату у време високих камата, а многи стручњаци упозоравају да предстоји хаос на тржишту некретнина, поредећи тренутну ситуацију са периодом последње кризе из 2008. године, коју је и покренуо крах на тржишту некретнина.

"У Њујорку се зграде продају за мање од вредности земље на којој се налазе. Видимо да су цене најниже у последњих 20 година", каже Вил Силверман, генерални директор инвестиционе банке за некретнине за "Фајненшел тајмс".

Кула од 20 спратова на Петој авенији 529 инспирисана Алисом у земљи чуда једна од малобројних пословних зграда које су недавно промениле власника. Продата је пре три месеца за 105 милиона долара. Колико су цене некретнина пале, сведочи податак да је у смислу цене по квадратном метру, то било чак и мање од вредности парцеле прекопута која је продата 2015. године.

Нагло растуће каматне стопе, регионална банкарска криза која је смањила обим кредита и тренд ка раду на даљину изазивају пустош на тржишту канцеларија. Старије пословне зграде поднеле су највећи терет због пада вредности, али ни друге категорије некретнина нису поштеђене.

Криза је евидентна широм земље — од њујоршких програмера који враћају банкама старе пословне зграде, до заплене имовине на веома задуженим стамбеним комплексима у Хјустону и неплаћања у хотелима и тржним центрима у Сан Франциску. 

"Нисам сигуран да су се људи помирили са тим колико дуго ће олуја лебдети и колику штету ће направити", рекао је финансијски стручњак Скот Речлер, упоређујући ситуацију са ураганом који се спушта на копно.

"Што се тиче стамбених зграда и других некретнина, верујем да тржишта потцењују потенцијалну озбиљност проблема", додао је Речлер.

Крејг Дајтелцвајг, извршни директор компаније за некретнине каже да сваког дана чује за нове примере зграда које се враћају зајмодавцима и напомиње да је то само почетак, али да изгледа да је "свака врста имовине у опасности са овим новим каматним стопама и веома скученим кредитним тржиштима".

Грађевинари и инвеститори су напредовали током ере ниских каматних стопа које су уследиле након глобалне финансијске кризе 2008. Када је пандемија ковид 19 наступила, они су тада били подржани продуженим периодом попустљивости који су показале банке.

Сада, брокерска кућа "Џи-Ел-Ел" процењује да су пословне зграде у Њујорку - највећем канцеларијском тржишту на свету - изгубиле 76 милијарди долара у вредности од својих најновијих продајних цена. Чак 73 објекта тренутно вреди мање од њихових зајмова. Изузетак је нова група најмодернијих и најлуксузнијих канцеларија, које постижу рекордне кирије.

Скупи кредити распршују амерички сан

Чешће су зграде попут некретнине у Мидтауну која је недавно продата за 320 милиона долара, што је за трећину мање од цене коју је имала 2006. 

"Апсолутно смо у кредитној кризи када су у питању канцеларије", рекао је један инвеститор.

Један брокер је проценио да само првих 10 одсто пословних зграда у Њујорку није у невољи - било у погледу нивоа дуга или попуњености.

"Мислим да смо на правој ивици принудне продаје", рекао је саговорник "Фајненшел тајмса".

"Блекстоун" је недавно "Брукфилду" продао свој удео у небодеру на Менхетну, у договору који је процењивао торањ на милијарду долара. То је било мање у односу на процену од 1,55 милијарди долара из 2017. године, када је "Блекстоун" купио своје учешће, у тренутку када је тржиште било на врхунцу. "Блекстоун" је саопштио да традиционалне америчке канцеларије чине мање од два процента глобалног портфеља компаније, што је пад са више од 60 процената у 2007. јер је копмпанија "намерно прешла" у друге секторе.

Продаја би се могла убрзати, јер је више власника принуђено да рефинансира кредите. Скоро 900 милијарди долара америчког дуга за комерцијалну имовину доспева на наплату ове и следеће године, према фирми за финансијске податке. Ако власници не могу да рефинансирају под разумним условима, или су приморани да уложе милионе долара новог капитала, онда се могу одлучити да продају или једноставно оду.

Канцеларије нису једини сектор под притиском. Неке некретнине за изнајмљивање - које су сматране сигурном инвестицијом - такође се "боре".

Неизвесност око будућности канцеларија, највећег сектора комерцијалних некретнина је све већа, а стручњаци за некретнине сматрају да је ће бити потребно пет и више година да се направи фундаментални помак у потражњи и да се ситуација на тржишту некретнина врати у нормалу.