У Србији је у првом полугодишту прометовано 23.349 станова, а купци су у просеку издвојили за њих око 100.157 евра, док је у истом периоду у Београду просечан стан продат за 197.689 евра. Квадрат стана у престоници премашио је 3.000 евра, па је просечна цена по квадрату у првих шест месеци била чак 3.219 евра, што је за 14,95 одсто више у односу на исти период прошле године. На нивоу Србије, просечан квадрат продатих станова је коштао 1.918 евра.
Статистика, коју на основу купопродајних уговора, Републички геодетски завод (РГЗ), објављује од 2016. године показује да је квадрат стана у централним београдским општинама у протеклих десет година поскупео у распону од око 1.350 до 3.030 евра. Највише су поскупели станови на Савском венцу, где је просечан квадрат у новоградњи пре десет година коштао 2.150 евра, док је сад око 5.180 евра.
"Новца има, али купци паметније бирају"
Судећи по статистици и проценама стручњака, мале су шансе да цене ускоро крену у рикверц. Директор и власник агенције "Еурополис некретнине" Мирјана Тодоровић каже за РТ Балкан да у овом тренутку нема тржишних показатеља који би указивали на неки широк и озбиљан пад цена, осим уколико не дође до већег економског или геополитичког поремећаја.
"Много реалнији сценарио је наставак умереног раста уз све израженију селекцију. Занимљив је податак да је у другом кварталу 2026. вредност промета станова у Београду порасла 12,6 одсто у односу на исти период прошле године, док је број уговора истовремено био мањи за 2,5 одсто. То је врло добра слика тренутног тржишта: новца има, промет није стао, цене су више, али купци пажљивије бирају. Не очекујем зато да ће свака локација и свака некретнина поскупљивати истим темпом. Некретнина која је правилно позиционирана у односу на локацију, стање, структуру и конкурентску понуду може врло брзо пронаћи купца. Када тражена цена значајно одступа од онога што тржиште прихвата, продаја може трајати месецима. Мислим да улазимо у период у коме ће правилно одређивање цене бити још важније него раније. Свака некретнина може да се прода – питање је по којој цени и у ком року", објашњава Мирјана Тодоровић.
Она каже да раст цена јесте велики, када посматрамо период од десет година, али да он није последица једног догађаја нити се догодио одједном, већ да смо имали читав низ фактора који су се годинама надовезивали.
"Београд има константну тражњу, и од људи који решавају своје стамбено питање и од оних који некретнину купују као инвестицију. Истовремено су значајно порасле цене земљишта, материјала, рада и саме градње. Расла је цена новоградње, а она је временом повлачила и староградњу. На тржиште су утицали и периоди повољног кредитирања, висока инфлација и потреба људи да сачувају вредност капитала кроз некретнине, а у једном периоду и додатна тражња страних купаца. Ово је резултат процеса који траје годинама", наводи Мирјана Тодоровић и додаје да купци врло добро знају колико могу да потроше и све пажљивије мере шта за тај новац добијају.
Зато огласна цена сама по себи не говори много. Продавац може да тражи колико жели, али реализована цена је она која показује шта је тржиште заиста прихватило.
"Просечне оглашене цене станова на сајту 4зида тренутно су око 3.340 евра по квадрату у Београду, 2.760 у Новом Саду и нешто више од 2.000 евра у Нишу. У другом кварталу 2026. у односу на исти период прошле године на сајту бележимо раст оглашених цена око седам одсто у Београду, 9,5 одсто у Новом Саду и 16 одсто у Нишу, што показује да се раст наставља, али различитим интензитетом од града до града", каже Александра Михајловић са портала 4зида.
"Кредитни купац се вратио на тржиште"
Она напомиње да за сада нема јасних сигнала за значајнији пад цена у наредном периоду, али да ће даљи темпо раста зависити пре свега од понуде, потражње и услова финансирања куповине.
Мирјана Тодоровић указује да су профили купаца веома различити - од људи који купују први стан, преко породица које продају мањи и прелазе у већи, инвестиционе купце, дијаспору, али и све већи број кредитних купаца. Она напомиње да се кредитни купац озбиљно вратио на тржиште.
"Према подацима РГЗ-а, у првом полугодишту 2026. кредит је евидентиран у 33 одсто купопродаја станова, што је за три процентна поена више него годину раније. Томе доприносе и повољнији услови финансирања. Просечна каматна стопа на новоодобрене стамбене кредите у јулу износила је око 4,5 одсто. Посебно је видљив утицај кредита за младе. Тај програм је довео велики број нових купаца управо у ценовни сегмент око 100.000 евра и ту смо веома брзо осетили повећање конкуренције. Крајем прошле и почетком ове године још смо на делу тржишта имали понуду станова од 80.000 или 90.000 евра. Тај ценовни сегмент се веома брзо померио ка 100.000 евра и преко тога, а раст се на томе није зауставио", наводи Мирјана Тодоровић.
Саговорница РТ Балкан каже да је реалност данас битно другачија. За једнособан или једноипособан стан на добро повезаној локацији у ширем центру Београда често је потребно рачунати на буџет од најмање 120.000 до 130.000 евра, наравно у зависности од микролокације, квадратуре и стања некретнине.
"Са буџетом од око 100.000 евра избор се све више помера ка ободним деловима града, попут Борче, Батајнице или Јајинаца. То можда боље од било ког процента показује шта се догодило са ценама: није само поскупео квадрат, променило се и оно што за 100.000 евра данас реално можете да купите у Београду. Кредити за младе су у релативно кратком периоду довели велики број нових купаца у исти ценовни сегмент и додатно повећали конкуренцију за најтраженије мање станове. До скоро је купац са 100.000 евра размишљао који стан да изабере. Данас врло често прво мора да одлучи на којим локацијама са тим буџетом уопште може да тражи", истиче Мирјана Тодоровић.
Власница агенције "Еурополис некретнине" каже да је Нови Београд традиционално веома активно тржиште, а да велику тражњу имају Вождовац, Звездара, Чукарица и Земун, док општине у градском језгру имају стабилну тражњу уз знатно више цене.
"Микролокација је често важнија од саме општине. Две некретнине удаљене свега неколико улица могу имати потпуно различиту цену и потпуно различит број заинтересованих купаца. Код новоградње купци најчешће очекују одређени ниво комфора: нов објекат, лифт, гаражу или паркинг, енергетску ефикасност и што мање додатног улагања. Староградња са друге стране често има оно што новоградња не може да понуди – одличну локацију. На најтраженијим микролокацијама простора за нову градњу једноставно нема довољно, па лепо позициониран стан у квалитетној старијој згради може имати изузетну тражњу. Купац на крају не купује само 'староградњу' или 'новоградњу'. Купује конкретан стан: његову локацију, распоред, квадратуру, спрат, стање зграде, документацију и цену. Свака некретнина има свог купца. Право питање је да ли је правилно позиционирана на тржишту и да ли њена цена одговара ономе што купац за тај новац може да добије као алтернативу", сматра Тодоровић.