Где је најскупља српска земља: Њива као најсигурнија банка за чување капитала

Продаја кућа, станова, пословног простора и гаража пада од почетка године, а једина врста некретнина за коју је била појачана тражња на тржишту је пољопривредно земљиште. У агенцијама за некретнине кажу да су за куповину њива највише заинтересовани ратари који желе да прошире своје поседе, али да има и оних који желе да вишак новца инвестирају у земљу. С друге стране, власници пољопривредног земљишта најтеже се одлучују за продају овог типа непокретности.

Недовољна понуда и велика потражња зато дижу цену, па је у последње три године хектар у просеку поскупео са 6.100 на 7.500 евра. Према подацима Републичког геодетског завода (РГЗ) цене се крећу у широком распону од испод 300 евра, па све до више од 37.000 евра по хектару, у зависности од дела Србије у којем се њива налази.

Према подацима РГЗ највише цене су биле на на територији Јужнобачког округа, а најниже у Топличком округу. Најскупље пољопривредно земљиште у Србији у првом полугодишту 2023. године прометовано је у општини Вршац (КО Павлиш) по цени од чак 1.850.496 евра. 

Гордан Лемајић власник новосадске агенције "Солис некретнине" каже за РТ Балкан да су високе цене само изузеци, а да се милионски износи добијају евентуално за оранице које то више неће бити, односно које имају потенцијал да постану грађевинске парцеле и које се налазе у близини значајних саобраћајница.

"Тамо где се постиже астрономска цена је углавном ситуација да се земљиште не купује за пољопривредну производњу, него за преиначење, ако је у близини великих градова и пребацује се у грађевинско. Реална цена пољопривредног земљишта је она коју купац може да обезбеди кроз пољопривредну производњу, а то нису неке астрономске цифре, где се људи богате преко ноћи. То је мукотрпан и свакодневан рад", објашњава Лемајић.

Он наводи да се цене у околини Новог Сада углавном крећу од 10.000 до 14.000 евра по хектару и наводи пример да је најплоднија земља продата за око 35.000 евра. 

Додаје да се обрадиво пољопривредно продаје по целој Србији, а да је најтраженије тамо где је и најплодније - у Војводини, али да га управо тамо најмање и има на продају.

"Може се рећи да је пољопривредно земљиште тренутно на цени и то значајно више него пре десет или двадесет година. Најчешће га купују пољопривредници, а у мањем обиму купују људи који желе да инвестирају средства у земљиште. Њива је најсигурнија банка за чување капитала. Не може да пропадне и доноси приход, али споро. Рачуница је таква да је по тренутним ценама потребно 30 година да би се вратило улагање у њиву, инвеститору који ће да купи њиву и да је да у закуп", наводи Лемајић.

Он напомиње да многи желе да им се капитал брже враћа, али да ни посао, ни берзе, а ни банкарске камате нису сигурно склониште за капитал као што је то пољопривредно земљиште.

"Има људи који неће да их боли глава, да гледају курсеве долара или евра и берзанске спекулације и неће да размишљају да ли ће банка пропасти, а држава гарантује само за улоге до 50.000 евра и онда се одлуче да иметак ставе у земљу и добијају годишњу аренду од пољопривредника и то за сада представља сигурно улагање", сматра Гордан Лемајић.

Највише њива у првој половини године продато је на територији Зрењанина и Сомбора. У просеку је најскупљи хектар земље био у Новом Саду са 17.700 евра, Бачкој Паланци (15.500) и Врбасу (14.700). У топ десет општина по ценама пољопривредног земљишта су и Оџаци (13.350 евра), Рума (13.200 евра), Жабаљ (12.700), Суботица (12.600), Ковачица (11.650), Сомбор (11.300) и Сремска Митровица (11.350).

На другој страни, најјефтинији хектар земље могао се купити на територији Зајечара, где је у просеку коштао око 1.500 евра, док је у Алексинцу око 1.700 евра - чак десет пута мање него у Војводини.

Ко може да купи земљу?

Он тврди да, осим што није тачно да су цене пољопривредног земљишта отишле у небо, није тачно ни да су неки тајкуни покуповали српску земљу и наводи податак да је 95 одсто ораница и ливада у власништву малих и средњих пољопривредних произвођача.

"Странци не могу да се начуде како је наша земља скупа и јесте скупља него у Бугарској, Румунији, можда чак и у Мађарској. Разлог за то сеже у далеку историју, јер ми нисмо живели у тоталном социјализму и комунизму, као што је био Варшавски пакт, већ у 'меком социјализму'. Сељаци нису обесправљени да им је сва земља одузета и наша сељачка класа није изумрла. У аманет се увек остављало деци да земљу не продају ни за живу главу. Земља је последње што би наш сељак продао и не само сељак, него и грађанин", сматра власник агенције "Солис некретнине".

Он напомиње и да странац не може да постане власник земље - то може само физичко лице са српским држављанством или правно лице основано на српској територији.

"Наш закон нас штити да странци не могу да буду власници земље. Обавезом оснивања фирме је држава заштитила земљу, јер Фирма мора да послује по законима Србије, не може да је прода неком десетом, већ само фирми која је опет основана овде. То је велика заштита наших фирми од странаца. Украјинци нису о томе размишљали и продали су своју земљу, јер држава није штитила украјинске пољопривредне површине", напомиње Лемајић.

Александра Михајловић са портала 4зида каже за РТ Балкан да се код њих оглашавају продавци пољопривредног, грађевинског и индустријског земљишта, да тренутно има око 7.000 огласа, а да цене варирају у зависности од локације, инфраструктуре, типа земљишта као и величине плаца. Она напомиње да је пољопривредно земљиште једина врста некретнина која је у протеклом кварталу забележила раст по броју продаје у односу на све друге врсте некретнина које су забележиле пад.

"Када је куповина пољопривредног земљишта у питању, постоји разлика да ли људи купују земљиште као инвестицију или за обраду. У сваком случају треба видети за коју пољопривредну културу је земљиште погодно, какви су приступни путеви, каква је могућност копања бунара, да ли је плавно и мочварно, да ли су власнички и сувласнички односи јасни. Приликом продаје пољопривредног земљишта постоји право прече куповине у корист власника суседног земљишта, што значи да онај ко продаје прво мора понудити комшијама по истим условима, а ако они нису заинтересовани, може продати било коме другом", каже Владимир Рафајловић из "Рил Хаус некретнина".

Према подацима РГЗ, у првој половини ове године највећи удео од 54 одсто у укупној вредности тржишта непокретности заузима продаја станова са 1,8 милијарди евра. За куће је издвојено 257,6 милиона евра, што представља осам одсто од укупне вредности, за грађевинско земљиште 220 милиона евра или седам одсто, за пословне просторе 178 милиона евра или пет одсто, а за пољопривредно земљиште 105,3 милиона евра или три одсто од укупне вредности.

Грађевинско земљиште најскупље на Звездари

Цене прометованог грађевинског земљишта на територији Србије имају широк распон који је посебно изражен код грађевинског земљишта намењеног за стамбено–пословну градњу и крећу се од 10 евра по ару до преко 84.000 евра за ар.

Према подацима РГЗ, у првој половини године најскупљи ар је продат на Звездари за чак 84.805 евра. Следи Чајетина са 55.000 евра, па Вождовац са 33.200 евра. У Новом Саду је најскупљи ар продат за 31.000 евра.

Владимир Рафајловић сматра да цена земљишта неће падати и да ко год да га сада купи на њему неће изгубити новац и напомиње да то не значи да је данас јефтино, него да ће у будућности бити све скупље.

"Као и код осталих некретнина локација игра кључну улогу и утиче на цену и вредност земљишта. Када је у питању грађевинско земљиште најбоље је инвестирати тамо где се ради или планира нека инфраструктура, нови путеви, комуналије, где треба да прође водовод и тамо где се планира градња, а где је сада нема. Углавном су то ободи градова као што је на пример Фрушка гора. У последње две године велико интересовање за куповину плацева је владало у Сланкамену, а ранијих година у Врднику", наводи Рафајловић.

Према подацима са сајта 4зида када је у питању продаја плацева у Београду, популарне локације су Барајево, Спот, Палилула, Гроцка, Младеновац. На Космају се цене за грађевинско земљиште у просеку крећу од 650 евра за ар до 2,5 евра, у Барајеву од 500 евра па до 5 евра. У околини Новог Сада распон цена по ару иде од неколико хиљада до више од 10 евра док у Нишу на пример цене се крећу у просеку од 370 евра до 17 евра по ару.