РТ Балкан анализа: Тек сваки пети стан се купи на кредит, одакле толико кеша на тржишту некретнина

Некада се сваки трећи стан куповао на кредит, а данас тек сваки пети купац тражи позајмицу од банке. Оваква статистика ни не чуди, с обзиром на раст камата последњих месеци, али и пооштрених услова задуживања. Питања која се, међутим, намећу су како је онда могуће да количина новца уложеног у некретнине и даље расте, одакле толико кеш купаца и ко су они?

За прва три месеца ове године у Србији су продате некретнине вредне 1,6 милијарди евра, а према подацима из купопродајних уговора које прикупља Републички геодетски завод (РГЗ), то је за 2,6 одсто више новца у односу на први квартал 2022. године.

Само 18 одсто станова купљено је уз помоћ кредита, док је тај проценат значајно мањи када се у обзир узме читаво тржиште некретнина, јер је из зајма плаћено тек седам одсто свих непокретности.

У агенцијама за некретнине кажу да домаће тржиште није хипотекарно, већ инвестиционо и да су купци углавном грађани који некретнине виде као најпоузданији начин за улагање у периоду високе инфлације. Наводе да и наши људи који годинама живе у иностранству, од уштеђевине купују станове - најчешће у Београду, Новом Саду и Нишу. Све ове околности, уз чињеницу да су кредити све скупљи, а да цене квадрата не престају да расту, људима који су у потрази за првим станом, у којем ће живети, тај пут чине све тежим. Статистика показује да су они, ипак у мањини у однос на кеш купце.

Рате кредита ће бити још скупље: Европска централна банка поново подигла камате

"Извештај РГЗ сваки пут показује висок удео финансирања из сопствених средстава, а не из стамбених кредита. Тренутно је камата због еурибора више него удвостручена, јер сте пре годину дана могли да добијете камату од два до три одсто, а сада је скоро шест одсто и то је значајно утицало да је доста људи који су на граници кредитне способности, да одлуче да ипак сачекају, да виде шта ће се дешавати. С друге стране су људи који имају готовину, који су одлучили да је уложе у нешто што је њима најпознатије, као што су некретнине, што има тенденцију раста и што би требало да их сачува од губитка вредности новца услед превелике инфлације", каже за РТ Балкан Милош Митић, извршни директор агенције за некретнине "Сити експерт".

Митић напомиње да "некретнине у последњих неколико година имају сталну тенденцију раста цена и да људи оцењују да им је такво улагање сигурно и да ће им се вратити. Он сматра да су извори новца различити и да неко улаже из сопственог бизниса, али указује и да смо ми "тржиште везаних куповина".

"У овом тренутку је тржиште и пало, када је у питању број продатих некретнина, због кредитних купаца. Њихово учешће је увек било мало, али они су најчешће први у ланцу продаје. Подигнете кредит и купите стан од једне особе, а она је први кеш купац следеће некретнине и тако се низ наставља. Са једним кредитом се тако "покрију" и по три-четири трансакције у низу, јер свако ко прода своју некретнину најчешће купује неку другу", објашњава Митић.

Мања потражња за становима у првом кварталу: Најскупљи квадрат плаћен скоро 11.500 евра

Проценитељ Милић Ђоковић из Кластера некретнина за РТ Балкан каже да домаће тржиште није ни раније било базирано на кредитним купцима, већ да већина некретнине купује као вид инвестиције, јер има вишак новца. Напомиње и да статистика делом даје криву слику о кеш купцима и количини новца у оптицају.

"Радили смо истраживање и открили да се првих 100.000 евра у низу, "обрне" бар четири и по пута, односно буде 450.000 евра на крају из те једне трансакције. Када је био промет 7,5 милијарди 2022. године, није било толико новца на тржишту, већ око 1,5 до 1,8 милијарди евра новца који се 'врти' у круг. Мој продавац аутоматски постаје купац, па он купује следећи стан, а његов продавац купује даље. Тај исти новац који је био мој на почетку се користи за следеће куповине. То је 'фиктивни' кеш, али реално је тачно да су ти људи купили станове за готов новац, који су најчешће добили продајом претходне некретнине", објашњава Милић Ђоковић.

Дијаспора "јача" од страних инвеститора

Он каже да удео у куповини станова за кеш има и дијаспора и да многи људи који живе и више од 30 година у иностранству одлучују да дођу у Србију и да купују овде некретнине, јер са девизним пензијама у Србији могу пристојно да живе. 

Према подацима Народне банке Србије, прилив од дознака из иностранства 2022. је премашио пет милијарди евра, што значи да су наши људи који живе и раде у иностранству послали више новца, него што су уложили сви страни инвеститори (4,4 милијарде евра). У односу на бруто домаћи производ дознаке су прошле године достигле 8,2 одсто.

Дијаспора, сматра Милош Митић, има значајног удела у куповини станова за кеш, нарочито на великим пројектима, на добрим локацијама које су погодне за инвестирање и издавање. Напомиње да највише наших људи из иностранства који на овај начин улажу у Србију долази из Немачке, Аустрије, Француске и Канаде. Каже да најчешће купују станове у Београду, али и у другим великим градовима попут Новог Сада и Ниша. Митић наводи да удео у куповини за готовину имају и купци из региона, највише из Црне Горе и Босне и Херцеговине.

Често се скупи квадрати и огромна потражња за становима повезују са прањем новца, али Милић Ђоковић каже да је прање пара могуће евентуално кроз градњу, али да кроз купопродадају непокретности то није могуће, јер се све ради преко рачуна и нотара и обављају се бројне провере.