Економија
У Британији балон пред пуцањем: Предвиђа се највећи пад цена некретнина у историји
Процењује се да би пад цена могао бити око 35 одсто, док су током финансијске кризе 2008, цене пале за 20 одсто
Ера јефтиног новца је прошла, а за власнике кућа у Великој Британији тај крај је прилично бруталан. Ники Копелман и њен супруг Џејмс Бор купили су своју кућу од 420.000 фунти 2019. године, са петогодишњом фиксном ратом по повољној стопи од 2,5 одсто. Они плаћају 1.300 фунти месечно за своју кућу у југоисточном Лондону и попут милиона других дужника сада се суочавају са порастом стопа које многи од њих себи неће моћи да приуште.
Аналитичари указују да као резултат тога, тржиште некретнина чека ужасан обрачун – поједини прогностичари предвиђају да би предстојећа хипотекарна катастрофа могла да изазове крах какав до сада није виђен, пише лондонски "Телеграф". Прошлог месеца, највећа британска банка "Лојдс" прогнозирала је да би цене у најгорем случају могле да падну за чак 35 одсто.
И док је ова криза тињала, Банка Енглеске и британски политичари више пута нису успевали да се изборе са инфлацијом. Хипотекарне стопе су поново порасле прошле недеље након што су неочекивано јаки подаци о платама навели трговце да ревидирају прогнозе за каматне стопе. Очекује се да ће се каматна стопа порасти са тренутног нивоа од 4,5 на 5,75 процената до краја ове године, што банке већ урачунавају у своје хипотекарне послове.
Нова ера виших каматних стопа је прилично супротна ономе на шта су се нови власници кућа навикли. Клијенту који је пре две године узео хипотеку на кућу од око 240.000 фунти, хипотека ће се у просеку повећати са око 700 фунти на 1.000 фунти када рефинансира дуг овог месеца, наводи "Капитал економикс". Ово представља пораст од 3.600 фунти годишње.
Очекује се да ће највећи шок доћи почетком 2024. године, када би се просечан дужник могао суочити са повећањем рачуна од 380 фунти месечно, односно 4.560 фунти годишње.
Оштар пораст трошкова хипотекарног задуживања довео је цене кућа у опасност да падну за чак 35,5 процената од 2023. до 2027. године, према прогнозама "Лојдса" објављеним у мају. Ово би био најгори пад још од педесетих година прошлог века. А колико је прогнозирани пад велики, сведочи податак да су током финансијске кризе 2008, цене пале за 20 одсто.
Из "Капитал економикса" су израчунали да су цене кућа већ пале за 4 одсто, а када се узме у обзир инфлација, то представља пад од 13 одсто.
Андрев Висхарт, из "Капитал Економикса" упозорава да је њихова прогноза заснована на стопи банке која је достигла врхунац од 5,25 посто. Он додаје да је пик каматне стопе током 2006. и 2007. године био 5,75 одсто, што је повећало просечну петогодишњу фиксну стопу на хипотеку на 6,3 одсто.
"Оксфордска економија", још једна истраживачка консултантска кућа, предвиђа продужени пад, уз пад цена у наредне три године и опоравак до 2028.
Више од пола плате за рату кредита
Стручњаци кажу да је криза отплате хипотека са којом се Британија сада суочава настала одлукама Владе и Банке Енглеске. Банка Енглеске снизила је каматне стопе на рекордно ниских 0,1 одсто у марту 2020, где су остале до децембра 2021. Банкарска стопа је имала 12 узастопних повећања и сада је на 4,5 одсто.
Аналитичар Нил Хадсон, каже да су цене кућа порасле у последњих 10 година због ниских каматних стопа, које су омогућиле домаћинствима да позајмљују све веће количине новца. Ово је било посебно изражено током пандемије, када су цене кућа порасле за 18 процената у 2020. и 2021. години,.
"Имамо веома високе цене кућа у односу на зараду. Људи позајмљују велике суме да би купили куће. И нажалост, то их чини изложенијим повећању хипотекарних стопа", указује Хадсон.
Приступачност станова пала је на најнижи ниво у последњих 150 година, према извештају менаџера имовине "Шродерса".
Ако хипотекарне стопе достигну 6 процената, више од половине прихода људи ће ићи на отплату хипотеке, у односу на 49 процената раније ове године, према агенцијама за некретнине у Хамптонсу. У новембру 2007. овај однос је достигао врхунац од 49 процената, што значи да је пропорционални трошак хипотека већ на нивоима виђеним током последњег финансијског краха. Стручњаци предвиђају да ће ово учинити најгором хипотекарном кризом од 1980-их.
Још један фактор који подстиче цене кућа је неравнотежа између понуде и потражње: има више купаца него доступних кућа.
"У Лондону и око њега и на југоистоку, постоји недостатак домова за број људи који их желе", каже Хадсон.
Лондон и југ доживели су највећи раст цена кућа у последњој деценији и најскупља су места за куповину у земљи. Влада више пута није успела да постигне свој циљ изградње кућа од 300.000 кућа годишње.
Трошкови живота продубљују кризу
Већина власника кућа са јефтиним хипотекама ће бити погођена порастом стопа у наредних неколико година. Према "Капитал економиксу", само трећина дужника који имају јефтине уговоре на фиксни рок је достигла крај свог рока до сада.
Тренутно има око 3,2 милиона људи који плаћају камате од 3 одсто или више, а до краја следеће године се очекује да ће тај број порасти на 5,8 милиона пошто се утицај виших каматних стопа филтрира. До 2025. године, више од 75 процената оних са хипотекама сада ће плаћати стопе од најмање 3 процената.
Они који не могу да повећају додатне трошкове могли би бити приморани да продуже услове хипотеке, прихвате опције плаћања само са каматама или продају своје домове. Копелман и њен супруг разматрају могућност преплате како би смањили износ свог кредита.
Очекује се да ће око 145.000 власника кућа запасти у заостале обавезе по хипотекама, наводи "Капитал економикс". Према "Окфорд економиксу" очекује се да ће до 2025. године број враћених домова достићи највиши ниво од 2014. године. Такође се очекује да ће око 58.000 људи изгубити своје домове од 2023. до 2026. године.
Макс Мозли, економиста са Националног института за економска и социјална истраживања, каже да банке тестирају домаћинства на стрес како би се уверили да могу да отплате хипотеку ако стопе порасту за 3 процентна поена, али каже да је мерило премашено.
Високи банкарски извор рекао је за "Телеграф" да банке нису предвиделе додатни утицај кризе трошкова живота, за коју се очекује да ће додатно оптеретити дужнике. Иако банке не објављују своје стопе тестирања на стрес за стамбене хипотеке, подразумева се да сада узимају у обзир инфлацију. Ово ће одјекнути широм стамбеног тржишта.
Мозли сматра да ће једна група људи бити посебно погођена - они који живе у приватном изнајмљеном смештају и то у некретнинама које се купују за изнајмљивање где је станодавац узео хипотеку да би изнајмио имовину.
"Станодавац ће скоро сигурно пренети цео или значајан део тих трошкова на закупца. Чак и они који се не налазе у некретнинама које се купују за изнајмљивање биће погођени, јер ће само тржиште изнајмљивања постати скупље", прогнозира Мозли.
Они који желе да продају своје домове такође се суочавају са перспективом пада цена кућа. Висхарт упозорава да би пад цена кућа могао бити још гори него што је "Капитал Економикс" прогнозирао.
Он каже да, ако хипотекарне стопе порасту више од 6 процената, пад цена кућа би вероватно био већи, јер би износ који би купци могли да позајме био знатно смањен, што би довело до већег пада буџета већине купаца и заузврат цена кућа. Додаје да мали број кућа за продају доприноси ограниченим падовима цена до данас, али повећање броја нових огласа и поновни пораст хипотекарних стопа, што ће узроковати пад потражње, значе да је "сценарио даљег пада цена кућа веома вероватно".
У међувремену, Мозли каже да је мало вероватно да ће се хипотекарне стопе вратити на нивое виђене у протеклој деценији. Економисти упозоравају да је све вероватнија рецесија.
Ешли Веб из компаније "Капитал економикс" каже да се очекује да ће рецесија почети у другој половини ове године и наставити до почетка 2024. док консултантска кућа предвиђа пад реалног БДП-а од око 0,5 одсто. Веб каже да пораст каматних стопа до сада још није дотакао многа домаћинства и предузећа, али да то предстоји - на крају пошто им истекну фиксни послови и они рефинансирају кредите по вишим каматним стопама.
