Финансирање куће је некада било основни сегмент америчког сна, али много се променило од пандемије. Високе каматне стопе, раст цена квадрата и пад реалног прихода учинили су поседовање некретнина у Америци тежим него икад.
Према "Креди њуз рисрчу", приступачност хипотека данас је најгора од 1981. године када су хипотекарне стопе достигле рекордних 18,38 одсто. Али, како то може бити када су садашње стопе мање од половине? Одговор лежи у концепту који се зове хипотекарни терет.
За просечног купца куће, терет хипотеке је однос висине хипотеке и његових прихода. "Креди њуз" то израчунава тако што испитује почетну вредност месечне хипотеке коју је купац подигао као проценат њиховог годишњег прихода прилагођеног инфлацији. Што је тај однос већи, то је мање приступачно поседовање куће.
Истраживање "Креди њуза" је показало да се просечно оптерећење хипотекама више него удвостручило од почетка ковида и да је знатно веће него у било ком тренутку од раних осамдесетих. Трошкови хипотеке су далеко надмашили раст реалног прихода, што отежава просечном Американцу да финансира кућу и управља месечним трошковима.
"Просечан Американац је видео да њихова куповна моћ брзо опада од пандемије, и нигде то није очигледније него у сектору становања. Што се тиче оптерећења хипотекама, просечна кућа данас је скоро исто тако Американцима недоступна као 1981. године када су хипотекарне стопе биле више него двоструко веће од тренутних. Да би купила кућу по тренутним ценама и каматама, просечна америчка породица би потрошила више од половине свог месечног прихода само на отплату хипотеке. Ово далеко премашује праг од 30% који препоручује Одељење за становање и урбани развој", напомиње Сам Боурги, виши кредитни аналитичар.
Што се тиче хипотекарног оптерећења, кућа са просечном ценом у 2023. је готово једнако тешко доступна као 1981. године када су хипотекарне стопе достигле врхунац од 18,39%. Користећи исту метрику, просечна кућа данас је више од два пута скупља него 2020. године.
Према садашњим стопама, просечно домаћинство би могло да потроши више од 60% свог месечног прихода на отплату хипотеке, уз претпоставку да су приликом њеног подизања уплатили учешће од 10%. Све изнад 50% сматра се великим трошковима.
Иако су цене кућа умерене у односу на прошлогодишњи максимум, типичном домаћинству је и даље потребан приход од 7,25 година да би себи приуштио просечну кућу. То је други највећи рекорд. Поређења ради, просечном домаћинству је требало 3,7 година да приушти просечну кућу 1981. године.
РТ Балкан
Терет хипотеке: 1981. у односу на 2023
Почетак осамдесетих био је тежак период за америчку економију. Инфлациони мамурлук из 1970-их натерао је тадашњег председника ФЕД-а Пола Волкера да подигне каматне стопе на невиђених 19%. Примарна кредитна стопа коју користе банке порасла је на 21,5%, што је помогло у покретању вишеструких рецесија између 1980. и 1982.
По тим стопама, финансирање куће је било недостижно за многе Американце. До 1981. године хипотекарне стопе су достигле врхунац на рекордних 18,39%. На том нивоу, почетна исплата хипотеке типичног америчког домаћинства износила је 1.277 долара месечно, а хипотекарни терет износио је 5,7% годишњег прихода. То је највиши ниво икада забележен.
Волкеров шок каматних стопа раних осамдесетих успешно је ставио инфлацију под контролу, што је навело ФЕД да постепено нормализује каматне стопе током наредне три деценије. Како су стопе падале, а цене станова скромно расле, просечно оптерећење хипотекама је пало током 1990-их, 2000-их, па чак и 2010-их, након кризе хипотекарних кредита.
У 2020. години, непосредно пре ковида, оптерећење хипотекама износило је 2,4% годишњег прихода. Онда су ствари кренуле на горе. После две године нултих каматних стопа, инфлација након ковида приморала је ФЕД да преокрене курс своје монетарне политике подизањем каматних стопа 11 пута у 17 месеци, почевши од марта 2022.
До 2023. просечна 30-годишња стопа хипотеке достигла је највиши ниво од две деценије од 7,79%. И иако је просечна продајна цена куће пала, она је и даље далеко изнад 500.000 долара.
У међувремену, почетна отплата хипотеке за нове купце кућа порасла је на 3.568 долара месечно са 1.676 долара пре пандемије, чиме је просечно оптерећење хипотекама достигло 5,2 одсто – највише од 1981.
Другим речима, почетна отплата хипотеке је више него удвостручена између 2020. и 2023. године, док је просечни приход домаћинства порастао за само 4,1%.
Према садашњим стопама, просечно домаћинство би могло да потроши више од 60% свог месечног прихода на отплату хипотеке, уз претпоставку да се уплати учешће од 10%. Према америчком Министарству за становање и урбани развој, домаћинства се сматрају "оптерећеним трошковима" када троше више од 30% свог месечног прихода на становање. Све изнад 50% сматра се тешким теретом трошкова.
Американци за кућу сада раде дупло дуже
"Креди Њуз" је такође упоредио просечне приходе домаћинства са ценама кућа како би утврдио колико година прихода просечној америчкој породици треба да купи кућу.
Просечан приход домаћинства је 1981. износио 22.392 долара и било је потребно 3,7 годишњих зарада да се приушти типична кућа. До 2023. просечан приход домаћинства износио је 70.784 долара, а требало је 7,25 година прихода да би се приуштио просечан дом.
Нови власници који су купили куће пре 2022. су закључани у ултра-јефтине хипотеке од само 3,3%. Истраживање показује да две трећине власника кућа отплаћује хипотеке по стопама испод 4%. Они не желе да продају своје куће и да буду приморани да купе другу некретнину са данашњим скупим хипотекарним стопама. Радије би седели и чекали док се хипотекарне стопе не смање.
Истраживачи ово називају феноменом "златних лисица" – сценарија који води ка замрзнутом тржишту некретнина са ограниченом понудом. У мају 2023. године, број стамбених јединица широм САД пао је на нешто мање од 1,4 милиона, што је најнижи ниво од почетка вођења евиденције. У јануару 2019, пре пандемијена тржишту је било 2,2 милиона кућа.
Изазови приступачности се такође осећају у грађевинској индустрији, где су трошкови материјала, залиха и рада нагло порасли. Према подацима Бироа за попис становништва, почетак становања је опао за 11,3% на 1,28 милиона годишње у августу, што је најнижа стопа од јуна 2020.
Истраживање сугерише да је САД потребно још 3,8 милиона кућа да би се ублажио недостатак станова.
