Анализа РТ Балкан: Да ли укидање конверзије доноси већу корист или штету за државни буџет

Укидање конверзије на земљиште које је предвиђено изменама Закона о планирању и израдњи изазвало је бројне полемике у јавности. Опречни ставови могли су се чути протеклих дана: из Владе Србије поручују да ће нови пропис допринети развоју грађевинске индустрије, док противници ове идеје, од невладиних организација до појединих економских стручњака, указују да се овим потезом поклања државно земљиште.

Огласио се и Савет за борбу против корупције са оценом да је предлог измена противан јавном интересу и Уставу и позвао Владу Србије да поништи измене тог акта.

Критичари укидања права на конверзију тврде да се држава одриче средстава која би требало да пуне буџет локалних самоуправа, док у образложењу измена Закона пише да ни до сада тај допринос није био нарочито велик. Отворено питање је да ли измене доносе већу корист или штету?

Министар грађевинарства Горан Весић је раније рекао да ће се укидањем конверзије ослободити око 5.000 локација за градњу и да ће тиме бити решен проблем појединих локалних самоуправа које имају велики пад у броју издатих грађевинских дозвола.

Он је конверзију назвао "комунистичким прописом" и додао да држава од ње нема прихода, већ само штету због нереализованих инвестиција која се мери милијардама евра. Противници ове идеје, с друге стране, истичу да ће држава изгубити милијарде ако се укине наплата претварања права коришћења земљишта у право својине, јер ће новац грађана, уместо у буџету, завршити у џеповима инвеститора.

Поједини стручњаци указују да би се укидањем накнаде држава одрекла значајног прихода и истичу да би у том случају били оштећени и стављени у неравноправан положај инвеститори који су претходних година издвојили новац и платили конверзију.

Инвеститори, наравно, желе да уштеде па тврде да су куповином предузећа у стечају већ платили правичну вредност земљишта и зато траже да се накнада укине, а нарочито су у томе протеклих година били гласни представници Савета страних инвеститора (ФИЦ) и Националне алијансе за локални економски развој (НАЛЕД). 

РТ Балкан анализа: Тек сваки пети стан се купи на кредит, одакле толико кеша на тржишту некретнина

Када је 2015. усвојен Закон о претварању права коришћења у право својине на грађевинском земљишту уз накнаду, најављиван је као покретач грађевинске индустрије, а данас се наводи као главни кривац што поједине инвестиције стоје.

Застој је, како наводе стручњаци, настао зато што су власници који су купили фабрике кроз приватизацију и стечај морали да плате накнаду држави, уколико су хтели да граде нове објекте на месту некадашњих државних предузећа. Пошто нису хтели да плате, одустајали су од градње.

Они су куповином тих фирми стицали право коришћења земљишта које је испод објеката, али ако би се одлучили да сруше фабрику да би саградили станове или пословни простор, односно, ако су хтели да изврше промену права на земљишту, морали су то да плате, пошто није ушло у цену фабрике. Надлежни су сада израчунали да се држави више исплати да одустане од наплате накнаде, јер сматрају да је она разлог што инвеститори не желе да граде и тврде да је држава због тога изгубила много више новца, него што је добила кроз плаћање конверзије.

Скроман досадашњи допринос од конверзије

У образложењу, уз предлог измена Закона о планирању и изградњи наводи се да је у периоду од 2010. године до краја 2022. године, вредност прихода остварених по основу накнаде за претварање права коришћења у право својине била 3.645.334.435 динара, што је 303.777.870 динара, односно тек око 2,5 милиона евра годишње. Разлог за овако скроман допринос је и што је применом овог закона више од 98 одсто конверзија ионако обављено без икакве накнаде, јер је Закон о конверзији пружао могућност да инвеститор или власник може да добије земљиште у власништво и без накнаде, ако се оно налази око главног објекта.

С обзиром да то важи и за паркинге, прилазе, помоћне просторије, власници су радије трошили године на доказивању да им је предметно земљиште неопходно за редовну употребу, те да је власништво могуће конвертовати без накнаде. Овакво поступање власника одложило је улагања, како се процењује, на око 5.000 локација и резултирало је пропуштеним приходима који се остварују по
основу инвестирања, прихода од доприноса за грађевинско земљиште, ПДВ-а или пореза на имовину на некретнине.

Мања потражња за становима у првом кварталу: Најскупљи квадрат плаћен скоро 11.500 евра

"Увођење накнаде за конверзију из права коришћења у право својине спречило је
бројне инвеститоре да на предметним површинама грађевинског земљишта,
спроведу инвестиционе подухвате. Укидањем овог Закона ослободиле би се
значајне површине грађевинског земљишта за изградњу, што би имало
позитиван ефекат на увећање вредности изведених грађевинских радова и
раст БДП-а Србије", наводи се у образложењу измена Закона.

Рачуница предлагача измена је да ће укидање Закона о конверзији уз накнаду довести до ''ослобађања'' одговарајућег обима грађевинског земљишта за изградњу, што потенцијално, у дугом року, може довести до изградње објеката површине око 15 милиона квадратних метара.

"Уз претпоставку да ће тржишни услови бити такви да подстакну грађевински сектор да се предметна изградња оствари у пуном обиму, процена је да ће иста, у дугом року, довести до раста вредности изведених грађевинских радова за 1.233.750.000.000 динара (око 10,5 милијарди евра). Продаја поменутих објеката, за резултат ће имати увећање добити привредних субјеката за 846.000.000.000 динара (око 7,2 милијарди евра). Процена је да ће изградња објеката овог обима директно и индиректно упослити око 300.000 радника, којима ће, на име зарада, бити исплаћено процењених 628.155.000.000 динара(око 5,3 милијарде евра)", пише у образложењу предлога измена Закона о планирању и изградњи.

Савет за борбу против корупције: Последњи чин "пљачкашке приватизације"

Савет за борбу против корупције оценио је да је предлог измена Закона о планирању и изградњи којим се укида накнада за конверзију земљишта противна јавном интересу и Уставу и позвао Владу Србије да поништи измене тог акта.

Савет је навео да је у обавези да упозори сва привредна друштва и друга правна лица која су приватизована на основу закона којима се уређује приватизација, стечајни и извршни поступак, као и њихове правне следбенике, да би њихово стицање права својине на грађевинском земљишту без накнаде било противправно и као такво неодрживо.

Истиче се да образложење Министарства грађевинарства за измене постојећег Закона не садржи јасне разлоге за такав избор. Наглашава се да је Савет за борбу против корупције анализом случајева приватизације уочио кршење закона и прописних процедура и да је утврђено да су приватизовани многи субјекти који су били уписани као носиоци права коришћења на грађевинском земљишту на коме је власник била држава.

Како се наводи, предложеним изменама предвиђа се могућност конверзије права коришћења грађевинског земљишта у право својине без накнаде, што представља "ништа друго до покушај да се поново привилегованим категоријама лица, противно јавном интересу и на штету Србије, отвори могућност да стекну право својине на грађевинском земљишту бесплатно".

Савет је оценио да би се тиме "одгирао и последњи чин пљачкашке приватизације у Србији".

Истиче се да не постоји таква грађевинска индустрија, нити њен тренд раста којим Министарство грађевинарства може да оправда укидање накнаде за конверзију, нити јавни интерес којим би се могао оправдати и надоместити губитак од више десетина милијарди евра за 5.000 локација, односно 15 милиона квадратних метара грађевинског земљишта у каси буџета Србије, које би било поклоњено привилегованим појединцима и фирмама.

"Држава ће претрпети штету, али ће је надокнадити"

Координатор Мреже за пословну подршку Драгољуб Рајић сматра да је одлука о укидању конверзије донета у овом тренутку, јер се у грађевинарству, које је вукло привреду, осећа застој и пад грађевинске активности, што је додатно проузроковано тиме што су поскупели кредити, што компаније не могу да се повољно задужују код банака, камате су више и осећа се све дубља криза у грађевинарству.

"Држава ће претрпети штету, али са друге стране очекује пораст прихода од ПДВ и других пореских облика са увећањем грађевинске активности. Инвеститорима који желе да граде нешто је процедура конверзије била доста проблематична, јер је изискивала трошење времена и новца. Они који се оперативно баве грађевинарством укидање конверзије гледају као олакшање за неке бирократске, односно административне процедуре. Има и оних који сматрају да ће сада са овим бити још више градње на неприлагођеним местима и да ће ниво стандарда у грађевинарству опадати, као и да би то могло изазвати низ нових проблема и евентуалних спорова", каже Рајић за РТ Балкан.

Рајић сматра да ће држава бити оштећена овом мером, али да ће наћи нове изворе да то надокнади. Напомиње да привредници очекују да ће локалне самоуправе посегнути за повећањем постојећих и увођењем нових парафискалних оптерећења који су већ један значајан извор прихода на локалном нивоу.